不動産鑑定士とは
「不動産の鑑定評価」を行う専門家で国家資格です。不動産の鑑定評価とは、土地、建物等の経済価値を判定しその結果と価額を表示することです。
不動産鑑定士の役割
不動産は、文字どおり不動（動かない）の資産です。土地は、物（建物、橋、鉄道等）を載せる力、生物（動物、植物）を育成する力があり、人間に欠くことのできない生活基盤です。その価値は、他の資産と同様に需要と供給によって形成されますが、大きな特色があります。例えば、上述の不動性（移動できない）のほか、不増性（増産できない）、永続性（消失腐食しない）等です。
また個別性が強く（同じものがない）、売主・買主の事情に左右されがちなことなどから、一般の人々には適正な価格を判断することは極めて困難であり、そこで高度な専門的知識と豊かな経験に基づく不動産鑑定士の評価活動が必要となります。
業務成果物について
一般の人々が、不動産鑑定士の業務成果物を目にすることは少ないですが、数少ない例として「地価公示等」があり、毎年、全戸呼応の土地価格が新聞等に発表されます。
- 地価公示価格（毎年1月1日現在、国土交通省）
- 基準地価格（毎年7月1日現在、各都道府県）
不動産鑑定士の仕事について
不動産の鑑定業務を行うには、不動産鑑定業者登録を国土交通省または都道府県にて行い、事務所毎に1名以上の不動産鑑定士を置かなければなりません。
公的機関からの依頼
- 相続税課税のための評価
- 固定資産税課税のための評価
- 競売のための評価
民間企業、個人からの依頼
- 売買の参考のための評価
- 地代、家賃の改定のための評価
- 不動産の証券化のための評価
- 会社更生法、民事再生法のための評価
- 再開発事業のための評価
以上のような、依頼主から評価依頼を受託して鑑定業を行うのが主な仕事です。
なお、日本で最も土地価格の高い場所は、東京都中央区銀座4丁目交差点付近で、1平米当たり5,050万円（2017年1月1日、公示価格）です。これはA4サイズ当たり約313万円に相当します。
不動産鑑定士の試験および登録
不動産鑑定士になるための試験および登録の概要は以下のとおりです。
詳細は出典元の 国土交通省「国家試験のご案内」 をご確認ください。
受験資格
年齢、学歴など、制限はない。
試験
短答式は、不動産に関する行政法規、不動産の鑑定評価に関する理論の2科目。
論文式は、民法、経済学、会計学、不動産の鑑定評価に関する理論の4科目。
（短答式の合格者は2年間は短答式が免除となります）
実務修習
登録を受けた実務修習機関において、3種類のコースに従って実地演習などを受ける。
合格率
短答式約30%、論文式約13%、実務習得約 87%。
登録
国土交通省において登録を行う。
勉強法
短答式はともかく、論文式は独学ではやや困難な可能性もあります。予備校等を活用するのが効率的です。
就職・転職について
勤務先は、不動産系と金融系があります。
不動産系
不動産鑑定事務所、不動産会社、建設会社
金融系
銀行資産運用会社
その他
会計系、コンサルティング系
また、本来の不動産鑑定評価業務の他、組織内で資産を生かして、総合的な不動産開発業務、資産運用等のコンサルティング業務を行う、あるいは、複合的業務では他の資格者（税理士、一級建築士等）と共同作業するケースも増えています。転職については、年齢、試験合格、経験等によって左右される可能性が大きいです。
適正について
業務を行うにあたっては、各種資料の収集、調査、分析、現地調査確認、関係者へのヒアリング、数値の取り扱い、文章でのまとめ等が必要です。
そのため、精緻さ、理論構築力、説得性ある表現力と併せて、理論的に事実を追求するのが好きな方に向いているでしょう。また、必ず現地調査が伴う、フィールドワークが多い仕事であり、それも街中ばかりではありません。デスクワークもフィールドワークも好きな方にも向いていると言えます。
その他
収入については、厚生労働省「 賃金構造基本統計調査 」、その他については「 公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会 」「 国土交通省 」の各出典元をご参照ください。
また、公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会の「 まんが・不動産鑑定士物語 」で楽しく学ぶこともできます。
求人の給与情報から集計した不動産鑑定士の年収帯
※スタンバイ掲載中の全求人データ（2017年6月時点）から作成
不動産鑑定士の求人の給与情報から、不動産鑑定士の年収帯を独自に集計しました。以上のグラフの通り、年収500万円台がもっとも多く、約27%を占めています。続いて600万円台が約23％、700万円台が約14％となっています。日本人の平均年収が男性520万円、女性が276万円で男女合わせると420万円（平成27年分 民間給与実態統計調査より）ですから、不動産鑑定士という職種は、平均的な給与水準よりも高い職業であるということは類推できます。